Nr 8 poz. 60,). Wspólnota mieszkaniowa nie sprzedaje właścicielowi żadnego towaru lub usługi. Nowy doklejony: 14.05.12 20:16 Wspólnota mieszkaniowa nie ma też uprawnień do wystawiania faktur VAT z tytułu kosztów zarządu, ponieważ zaliczka na ten cel nie jest obrotem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11.03.2004 r. Naruszenia formalne, a ważność uchwały. #1 autor: piotrusb » 28-12-2015, 09:05. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2015 r., sygn. akt VIA Ca 1244/14. Chociaż ustawa wyraźnie wskazuje, że pisemnie powiadomiony winien zostać każdy, to na ogół w doktrynie przyjmuje się, że nie musi być to pismo odrębnie Wyrażenie zgody na dokonanie czynności oraz udzielenie pełnomocnictwa z reguły będzie dokonane w jednej uchwale właścicieli lokali, zapadłej w jednym z trzech trybów podejmowania uchwał, zgodnie z art. 23 u.w.l., tj. w trybie bezpośrednim (na zebraniu ogółu właścicieli lokali), w drodze indywidualnego zbierania głosów (tryb Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 27 lipca 2018 r., sygn. akt I C 1327/17. Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z literalnego brzmienia ww. przepisu należy wyprowadzić Rozliczenie kosztów użytkowania windy. Sytuacja wygląda tak: w blok wieloklatkowym w jednej tylko klatce zamontowana jest winda. Niestety nie ma wydzielonego licznika energii elektrycznej dla tej klatki, więc jest ona dzielona razem z pozostałymi licznikami wg udziałów na wszystkich właścicieli. Pozostaje kwestia kosztów konserwacji Wspólnota nie ma możliwości przymuszenia danego właściciela (tu Gminy) do zainstalowania w jego lokalach indywidualnych liczników, jednakże konsekwencją tego musi być to, że za nadwyżkę zużycia wody przez pozostałych właścicieli ewentualną – niemożliwą do ustalenia z powodu nieopomiarowania wszystkich lokali – musi Odp.: kilka budynków + 1 działka = 1 wspólnota ? Wspólnota mieszkaniowa dotyczy nieruchomości położonej na jednej działce (a włąściwie na jednej nieruchomości gruntowej) I wtedy jedna wspólnota obejmu wszystkie budynki i cały teren wspólny, i wszystko to liczy się to udziału. Według mnie jest to bardzo zdrowy układ zbIb6. Skocz do zawartości Cała aktywność Strona główna Nieruchomości Komentarze artykułów Wspólnota mieszkaniowa: Prawa i obowiązki właścicieli lokali Cała aktywność Strona główna Nieruchomości Komentarze artykułów Wspólnota mieszkaniowa: Prawa i obowiązki właścicieli lokali Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowychPytanie 786Dodano: 30 kwietnia 2022We wspólnocie mieszkaniowej znajdują się 4 lokale mieszkalne, które mają 4 właścicieli. Jeden z lokali jest komunalny, który z ramienia gminy zarządzany jest przez Miejskie Przedsiębiorstwo Komunalne. Administratorem tej wspólnoty jest to samo Miejskie Przedsiębiorstwo jaki sposób odbywa się głosowanie nad udzieleniem absolutorium dla pracy zarządu? Czy głos Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunalnego jest liczony? W jaki sposób liczone są udziały? W jaki sposób liczone są głosy nad odwołaniem i powołaniem nowego zarządu? planuje wykonanie termomodernizacji budynku, pracę chce sfinansować za pomocą kredytu z premią termomodernizacyjną. Czy istnieje możliwość aby jeden z właścicieli swoją cześć opłacił gotówką i nie był obciążany kredytem? Zgodnie z treścią ustawy o własności lokali jesteście państwo mała wspólnotą mieszkaniową i wszelkie uchwały podejmowane muszą być jednomyślnie. W przypadku braku jednomyślności uchwały muszą być podejmowane uchwały podejmowane są w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej. W przypadku podjęcia uchwały o termomodernizacji oraz decyzji o sfinansowaniu tego przedsięwzięcia kredytem, właściciel płacący całość własnymi środkami nie może być obciążony odsetkami od zaciągniętego kredytu. Pytanie 785Dodano: 30 kwietnia 2022Bardzo proszę o informację jakie są w tym roku terminy na sporządzenie sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej za 2021rok? Administracja wspólnoty chce preprocedować uchwałę, w której okres rozliczenia wspólnoty za 2021 zostałby przesunięty do Czy jest to prawidłowe? Wspólnota mieszkaniowa nie sporządza sprawozdania finansowego, prowadzi jedynie pozaksięgowa ewidencję zgodnie z przyjętą uchwałą właścicieli i wymogami ustawy o własności lokali. Bez znaczenia jest termin dokonania rozliczeń kosztów i przychodów. Nie mniej należy pamiętać o ustawie o podatku CIT. Pytanie 784Dodano: 30 kwietnia 2022Mam pytanie czy w świetle nowych przepisów, obowiązujących od 1 stycznia 2022 roku, powinnam zgłosić do ubezpieczenia zdrowotnego członków zarządów Wspólnot Mieszkaniowych powołanych Uchwałą? Tak ubezpieczenie zdrowotne obowiązuje również członków Rady Nadzorczej. Pytanie 783Dodano: 30 kwietnia 2022Podczas rocznego przeglądu instalacji gazowej stwierdzono nieszczelność w instalacji. Urządzenia odbiorcze nie mają przecieków. Lokal , w którym znajduje się instalacja należy do Wspólnoty Mieszkaniowej i stanowi własność prywatną . Proszę o opinię: na kim spoczywa obowiązek usunięcia nieprawidłowości- na Wspólnocie czy na właścicielu lokalu? Instalacja gazowa poza odbiornikami jest własnością wspólnoty mieszkaniowej i to ona ponosi koszty usunięcia nieprawidłowości. Pytanie 782Dodano: 31 stycznia 20221. Wspólnota podjęła uchwałę o prowadzeniu pozabilansowej ewidencji kosztów. Wysłaliśmy i rozliczyliśmy terminowo CIT8. Czy jeszcze jakieś dokumenty musimy wysyłać do Urzędu Skarbowego/Krajowej Administracji Skarbowej po zakończeniu roku? Wspólnota nie jest vatowcem, nie zatrudnia pracowników. GUS się o nic nie upomina. Zebranie roczne odbyło się, choć z opóźnieniem z powodu COVID, wspólnota zatwierdziła roczne sprawozdanie i podjęła wszystkie uchwały. Czy postąpiliśmy prawidłowo i na tym możemy zakończyć stary rok?2. W wyniku pożaru, zniszczeniu uległ cały budynek Wspólnoty. Wspólnota była ubezpieczona, ubezpieczyciel wypłaci całą sumę ubezpieczenia. Brak jeszcze decyzji nadzoru budowlanego czy budynek nadaje się do remontu czy musi zostać wyburzony. Nie mniej jednak pieniądze z polisy będą wydatkowane remont/odbudowę. Czy otrzymane środki są przychodem podatkowym? Czy tak duża kwota będzie miała wpływ na status wspólnoty jako podatnika cit i VAT? Mówimy o kwocie około 1 mln zł. Pytanie 1 - Wysłanie deklaracji CIT8 jest wystarczającym dokumentem, pod warunkiem że prowadzicie państwo ewidencję 2 - otrzymane środki z ubezpieczenia są przychodem wspólnoty do opodatkowania, lecz rozliczanym międzyokresowo w ślad za otrzymanymi fakturami kosztowymi. Tym samym hipotetycznie nie wystąpi zobowiązanie podatkowe. Pytanie 781Dodano: 31 stycznia 2022Przesyłam w załączniku fragment statutu Wspólnoty Mieszkaniowej. Deweloper sprzedając mieszkania zawarł w umowie, że zostanie powołana Wspólnota oraz ustanowił już zasady jej funkcjonowania. Do aktu notarialnego została wpisana firma zarządzająca, która obecnie pełni funkcję Zarządcy. Niestety deweloper oraz Zarządca są spokrewnieni, a właścicielem przynajmniej jednego z mieszkań Wspólnoty są również osoby z rodziny dewelopera, a co za tym idzie i Zarządcy. Zarząd Wspólnoty to osoby z tej rodziny lub pracownicy Zarządcy (firmy zarządzającej).Pytanie brzmi, czy w powyższych okolicznościach i zgodnie z treścią załącznika, można zmienić Zarządcę bez jednomyślności? To oczywiste, że rodzina może sabotować głosowanie na korzyść krewnych (Zarządcy). Jak wtedy można byłoby odwołać, lub zmienić Zarządcę i Zarząd Wspólnoty?Pytanie wynika problemu, że Zarządca nie chce udokumentować i przedstawić kosztów, jakie ponosi Wspólnota. Płacimy pieniądze i nie wiemy na co. Dodatkowo, nie znamy planu gospodarczego, ponieważ Zarządca zasłania się stanem epidemiologicznym i nie organizuje już od ponad roku zebrań Wspólnoty. Działanie dewelopera dokumentowane podpisanym aktem notarialnym jest prawidłowe. Wspólnota może odwołać Zarządcę poprzez głosowanie na zebraniu protokółowanym przez Notariusza. Pytanie 780Dodano: 31 stycznia 2022Zwracam się z uprzejmym pytaniem dotyczącym kosztów ochrony we wspólnocie mieszkaniowej. Obecnie koszt ochrony obliczany jest w oparciu o udział. Czy jest możliwość zmiany rozliczenia na lokal ? Czy taka potencjalna uchwała właścicieli będzie zgodna z prawem ? W Wspólnocie Mieszkaniowej wszelkie koszty ponoszone są wg posiadanych udziałów. Podjęcie takiej uchwały jest nieprawidłowe i zastosowanie jej może skutkować zaskarżeniem tej uchwały do Sądu. Pytanie 779Dodano: 31 stycznia 2022Wspólnota podjęła uchwałę o treści:„ 1 wprowadzić minimalną opłatę za ogrzewanie lokali w okresie grzewczym w wysokości odpowiadającej cenie GJ za każdy miesiąc w umownym okresie grzewczym.”„2 Ustalić długość umownego okresu grzewczego na 7 miesięcy w roku ( od początku października do końca kwietnia)”.”3 Uchwała po zatwierdzeniu jej przez właścicieli lokali zacznie obowiązywać od października 2021 roku”Zarząd oświadczył że nie jest to zaliczka i że limit GJ dotyczy wszystkich mieszkańców bez względu na metraż lokali i nie podlega zwrotowi jeśli nie zostanie wykorzystana ( mamy założone ciepłomierze).Moje pytanie jest takie czy uchwała jest zgodna z ustawą o własności lokali a jak nie jaką podstawę prawną użyć? Podjęta uchwała nie jest zgodna z ustawą o własności lokali. Właściciele lokali wpłacają zaliczki, które w grudniu roku bieżącego powinny być rozliczone z właścicielami. Pytanie 778Dodano: 31 stycznia 2022Chciałbym poprosić o pomoc w znalezieniu odpowiedzi na pytanie czy zmiana przeznaczenia miejsca postojowego pod wiatę śmietnikową wymaga zgody 100% członków wspólnoty, czy tylko większości? Na terenie wspólnoty są dwa miejsca postojowe dla gości , gdzie część członków wspólnoty (nie wszyscy) chcą postawić wiatę śmietnikową, tym samym zlikwidować miejsca postojowe. Czy taka zmiana funkcjonalności miejsc postojowych oraz likwidacja miejsc postojowych dla gości jest możliwa bez zgody 100% członków wspólnoty? Wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały w głosowaniu udziałami. Uchwała jest ważna gdy zagłosuje za nią ponad 50% udziałów Pytanie 777Dodano: 31 stycznia 2022Zwracam się z pytaniem czy w RZiS powinny być ujmowane wpłaty na Fundusz Remontowy? Jeżeli tak to powoduje duży Zysk. Jak powinna wyglądać uchwała o przekazaniu zysku? Wspólnoty mieszkaniowe nie wypracowują zysku. Wynik danego roku należy rozliczyć z właścicielami lokali. Natomiast wpłaty na fundusz celowy, nie kwalifikujemy jako zysk, tylko przychody przyszłych okresów. Wspólnota mieszkaniowa generalnie nie płaci podatku CIT, chyba że ma źródła przychodu z poza opłat właścicielskich. W jednej ze Wspólnot Mieszkaniowych pojawił się problem dłużnika (nie uiszczał bieżących opłat przez kilka miesięcy). Kwota zadłużenia to około 8 000 zł. Członkowie wspólnoty rozmawiali z radcą prawnym i uzyskali informację, że konieczne jest podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie przez Zarząd Wspólnoty pełnomocnictw procesowych Radcy Prawnemu (tu imię i nazwisko). Niestety Wspólnocie ciężko jest zebrać głosy. Czy taka uchwała jest niezbędna? Co radzi ekspert? W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zatem w takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnościami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi na podjęcie tych czynności dysponować uchwałą właścicieli lokali. Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe w tym np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku sygn. akt I ACa 1117/12. Nie wszystkie jednak sprawy sądowe można uznać za zachowawcze na przykład wytoczenie powództwa w trybie ustawy o własności lokali nie będzie taką czynnością zachowawczą i wymaga uchwały właścicieli lokali. Warto zwrócić uwagę, że prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa swoje wydatki planuje i opiera na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli czyli np. z środków gromadzonych na fundusz remontowy, czy na inne cele przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele bowiem wpłacają środki na określony cel zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym i środki te stanowią ich własność aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli brak jest w planie gospodarczym np. środków na działalność bieżącą w niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata i kosztów sądowych wysokości albo innych środków do wykorzystania przez zarząd na dowolny cel to uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem nawet, jeśli chodzić będzie o sprawy sądowe uznane za czynności zachowawcze, które zarząd wszczyna Rozwiązaniem sytuacji zwłaszcza na przyszłość jest stworzenie na wzór funduszu remontowego funduszu prawnego na którym właściciele lokali, tak jak w funduszu remontowym małymi wpłatami będą gromadzić środki na przyszłe planowane, czy nieplanowane koszty związane ze sprawami sądowymi, czy administracyjnymi i tak, jak z funduszu remontowego w drodze uchwały będą właściciele decydować o wydatkowaniu tych środków w sytuacji gdy okaże się to konieczne. Zgodnie z orzecznictwem w tym na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z roku I C 375/15 utworzenie funduszu prawnego na pokrycie kosztów postępowania sądowego jest celowe i racjonalne, albowiem jak uznał sąd dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot, a koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową obciążają wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem. Zatem przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do innego podziału kosztów zarządu ponoszonych przez właścicieli w tym kosztów sądowych ponoszonych przez wspólnotę, jak udziały związane z lokalami. Przyjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, w której wspólnota mieszkaniowa sprzecznie z prawem określa wysokość zaliczek, czyli w inny sposób niż zgodnie z udziałami w przypadku zaskarżenie bez wątpienia spowoduje uchylenie uchwały przez sąd. Jednak nawet w przypadku braku zaskarżenia będzie powodować negatywne skutki. Mimo wpłat w wyznaczonej kwocie właściciel będzie mógł dochodzić zwrotu nadpłaconej kwoty ponad swój udział, a wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła skutecznie dochodzić zaległości przed sądem. Podsumowanie Jak wynika z powyższego i co potwierdza orzecznictwo sądowe dochodzenie zaległości przed sądem, a zatem także udzielenie przez zarząd pełnomocnictwa procesowego jest czynnością zachowawczą i zarząd może zarówno wnieść sprawę do sądu o zapłatę zaległości, jak i udzielić pełnomocnictwa adwokatowi i nie potrzebuje do tego uchwały właścicieli lokali. Natomiast zarząd nie może dysponować w dowolny sposób środkami wpłacanymi przez właścicieli lokali i jeżeli w planie gospodarczym na dany rok nie przewidziano pozycji na niespodziewane wydatki lub innych środków, którymi zarząd może dysponować w dowolny sposób to zarząd potrzebuje uchwały właścicieli w kwestii finansowania dochodzenia zaległości przed sądem. Trzeba wówczas porozmawiać z adwokatem na temat: w jakim czasie i jakimi środkami finansowymi zarząd będzie musiał dysponować, aby pokryć koszty opłat sądowych i wynagrodzenia prawnika. Odpowiednio do tych informacji wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o powołaniu funduszu prawnego i o zaliczkach na ten fundusz. Zaliczki należy ustalić w takiej wysokości, aby zebrać w określonych terminach wskazanych przez adwokata środki na pokrycie kosztów. Jeżeli zaliczki byłyby dla większości właścicieli zbyt duże i taki był powód braku podjęcia uchwały należy ustalić je z właścicielami w niższej wysokości i wówczas ustalić z adwokatem późniejszy termin wniesienia sprawy np. za pół roku, czyli wówczas gdy na funduszu prawnym uzbiera się wystarczająca kwota. Takie będzie skuteczne rozwiązanie problemu finansowego, bo zapewne tym się kierują obecnie właściciele odmawiając zarządowi podjęcia uchwały. Pismo Samorządu Terytorialnego Prawo Transformacji Śląska - dla młodzieżowych nie może głosować w swojej UE - gaz pozostaje paliwem Majewski: Mamy RODO, będzie DSA Samorząd NajnowszeW skrzywienie rządowych dotacjiW elektryczne dla GdańskaW deszczu pod rynnęW czeka na muzykęW styczniu przybędzie 15 miast Kultura rynku plaża i na XXI Międzynarodowe Zawody Drwali w… Mistrz Polski w golfa na 2. edycję Mistrzostw Polski… Rankingi NajnowszeBogactwo Najbogatsze samorządy w 2021 Pokrycie gmin miejscowymi planami… edukacyjna jest cen nieruchomości mieszkaniowych w latach… suburbia, miasta tracą Akademia "Wspólnoty" Konferencje NajnowszeKonferencjeJubileuszowe Forum już w październiku!KonferencjeSamorządowy Kongres Trójmorza. Forum GospodarczeKonferencjeIX Kongres Zarządzania Administracją Samorządową -…KonferencjeOświatowe szanse i zagrożeniaKonferencjeO przyszłości w Strefie Kultury Wywiady NajnowszeRozmowy ustawa musi uwzględnić standaryzację usług i…Rozmowy Forum Kobiet powstało, byśmy mogły…Rozmowy być gotowi na niespodziewane kryzysyRozmowy są motorem napędowym przemian na ŚląskuRozmowy uczestniczą w festiwalu czarnowidztwa Głos Gmin Wiejskich NajnowszeGłos Gmin dla gmin PGR Głos Gmin chcą zmian w PISGłos Gmin z wiatremGłos Gmin idzie w stronę „smart” Przepisy ustawy o własności lokali1 nakładają obowiązek powołania organu reprezentacji we wszystkich tych wspólnotach, które określane są jako tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, a więc takich, gdzie liczba lokali (zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych) jest większa niż trzy. Organem reprezentacji wspólnoty jest jej zarząd. Kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentacja Podstawowymi kompetencjami zarządu wspólnoty jest ustawowe uprawnienie tak do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, jak i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Sposób wykonywania reprezentacji określony został przez ustawodawcę w art. 21 ust. 2 i rozróżnia sytuację, gdy oświadczenie woli w imieniu wspólnoty składa zarząd jednoosobowy lub wieloosobowy. Przy zarządzie wieloosobowym konieczne jest współdziałanie przynajmniej dwóch członków. Przyjmuje się przy tym, iż na podstawie art. 21 ust. 2 dopuszczalne jest ustalenie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, że zarząd wieloosobowy będzie reprezentowany przez więcej niż dwóch członków. Wydaje się bowiem, że tak należy interpretować użyte przez ustawodawcę w powołanym przepisie sformułowanie „przynajmniej”, tj. jako równoznaczne zwrotowi „nie mniej niż”. Nie jest natomiast dopuszczalne uchwalenie, iż mimo wieloosobowego składu zarządu, będzie on miał reprezentację jednoosobową. Taki zapis uchwały podjętej przez właścicieli lokali byłby bowiem sprzeczny z przepisami prawa, a dokładniej z powołanym wyżej art. 21 ust. 1 a uchwała taka z całą pewnością podlegałaby skutecznemu zaskarżeniu w trybie art. 25 ust. 1 uwaga! Dopuszczalne jest przyjęcie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, że zarząd wieloosobowy będzie reprezentowany przez więcej niż dwóch członków. Jak wynika z powyższego, zarząd wspólnoty ma kompetencje zarówno w stosunkach wewnętrznych wspólnoty (z czym wiąże się prawo do kierowania jej sprawami i reprezentowania wspólnoty w stosunkach z właścicielami lokali), jak i w stosunkach z osobami ważne! Zarząd wspólnoty ma kompetencje zarówno w stosunkach wewnętrznych wspólnoty (z czym wiąże się prawo do kierowania jej sprawami i reprezentowania wspólnoty w stosunkach z właścicielami lokali), jak i w stosunkach z osobami trzecimi. a) Kierowanie sprawami wspólnoty W doktrynie2 wyjaśnia się, iż przez pojęcie „kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej” należy rozumieć pozostałe – poza samą jej reprezentacją – czynności faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości wspólnej. W szczególności chodzi tu o podejmowanie rozmaitych decyzji z zakresu zarządzania i gospodarowania nieruchomością wspólną, dbałość o jej należyty stan (zwłaszcza techniczny, w tym np. podejmowanie czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji3, czy też sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej – budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego – oraz przechowywanie tej dokumentacji4), prowadzenie spraw finansowych wspólnoty (w tym ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej5), czy też realizację umów (np. o administrowanie) zawieranych z osobami trzecimi, w tym wykonawcami prac oraz dostawcami mediów itp. uwaga! Przez pojęcie „kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej” należy rozumieć pozostałe – poza samą jej reprezentacją – czynności faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości wspólnej. Kierowanie sprawami wspólnoty obejmuje również organizację i tworzenie warunków dla ­zapewnienia udziału właścicieli lokali w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej (organizacja zebrań, zbieranie głosów w drodze indywidualnej, zawiadamianie o terminie zebrań oraz treści podjętych uchwał itd.). b) Reprezentacja W zakresie przydanych zarządowi wspólnoty kompetencji związanych z reprezentacją zarząd ten może składać w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenia woli z mocą dla niej wiążącą oraz dokonywać czynności procesowych (np. wnieść pozew do sądu o zapłatę przez właściciela lokalu zaległej zaliczki bądź pozew przeciwko wykonawcy prac remontowych na rzecz wspólnoty). Jak wyjaśnia się to w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, również celem wniesienia skargi do sądu administracyjnego zarząd wspólnoty co do zasady nie musi uzyskiwać szczególnego umocowania ze strony właścicieli lokali6. Wskazać należy tu na wyrok NSA z dnia 6 lipca 2008 w którym podkreślono, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właścicieli lokali jest chroniony przez zapewnienie udziału w danym postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez powołanego zarządcę bądź zarząd. Co prawda nie wyklucza to automatycznie samodzielnego udziału w danym postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty, lecz jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania przez nich własnego, indywidualnego interesu prawnego. ważne! W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właścicieli lokali jest chroniony przez zapewnienie udziału w danym postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez powołanego zarządcę bądź zarząd. Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd – jak wskazano to już wyżej – może odnosić się przy tym zarówno do jej stosunków z osobami trzecimi (określanych mianem stosunków zewnętrznych), jak i do stosunków łączących ją z poszczególnymi właścicielami lokali (stanowiących stosunki wewnętrzne). W tym pierwszym przypadku uprawnienie zarządu do reprezentacji wspólnoty wobec osób trzecich wiązać się jednak musi z funkcjonowaniem samej nieruchomości wspólnej, a nie dotyczyć lokalu stanowiącego odrębną własność. Przykładowo – w orzecznictwie wskazywano wielokrotnie na problem uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia wobec sprzedawcy odrębnej własności lokalu (zwykle dewelopera) roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w ramach rękojmi. Na tym tle ukształtowała się linia orzecznicza, zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa nie ma w takich sprawach legitymacji czynnej (a więc nie może być stroną inicjującą postępowanie sądowe w drodze wniesienia stosownego pozwu), chyba że właściciele lokali dokonaliby na jej rzecz przelewu takich roszczeń8. W praktyce z taką sytuacją aktualnie można spotkać się już często. W razie gdy zarząd nie wykonuje swoich obowiązków związanych z reprezentowaniem wspólnoty – na zasadzie wyjątku – dopuszcza się w orzecznictwie możliwość powoływania się przez członków tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych na prawo do podjęcia czynności zachowawczej na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego przewidującego, iż każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa9. Zaznacza się jednak, że powyższe stanowisko dotyczy wyłącznie sytuacji, w których brak podjęcia działania przez właściciela lokalu groziłby poniesieniem przez niego niepowetowanej szkody, a ustanowiony w danej wspólnocie zarząd odmówił wykonania spoczywających na nim obowiązków. Składanie oświadczeń w celu wykonania uchwał W art. 21 ust. 3 ustawodawca osobno przydał zarządowi wspólnoty kompetencję do składania oświadczeń w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali oraz na podstawie pełnomocnictwa udzielonego zarządowi, o którym mowa w art. 22 ust. 2 Jak wyjaśnia się w doktrynie – wydaje się, że sama regulacja wprowadzona przez ustawodawcę w art. 21 ust. 3 zakłóca przejrzystość całego przepisu. Odnosi się ona bowiem do kwestii bardzo szczegółowej, podczas gdy art. 21 ust. 1–2 stanowi bardzo ogólnie o prawach i obowiązkach zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a także zasadach ich realizacji. Wprowadzenie ust. 3 do art. 21 wywołuje wątpliwości interpretacyjne co do intencji takiego działania ustawodawcy. Niektórzy przedstawiciele doktryny przyjmują bowiem na tej podstawie, że mimo otwartego wyliczenia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na gruncie art. 22 ust. 3 czynności, do których odnosi się komentowany przepis, stanowią niejako zamknięty katalog zdarzeń, w odniesieniu do których zarząd może reprezentować właścicieli lokali na podstawie pełnomocnictwa udzielonego zgodnie z art. 22 ust. 2 Według powyższego poglądu (którego nie podziela autorka niniejszego opracowania) pozostałe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – a więc te, które nie zostały wymienione wprost w przepisie art. 21 ust. 3 – muszą być dokonywane bezpośrednio przez samych właścicieli lokali. ważne! Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie pisemnej. Komentowany przepis art. 21 ust. 3 zawiera przy tym odesłanie do przepisu art. 22 ust. 2 zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie pisemnej. W razie spełnienia obu wyżej wymienionych przesłanek zarząd może więc – bez koniecznego udziału właścicieli lokali, lecz ze skutkiem prawnym w stosunku do nich – dokonać czynności przekraczających... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź

wspólnota mieszkaniowa forum właścicieli lokali